Aktuelles / Freitag, 24.03.2017

Milieuschutz gibt es jetzt
auch in Charlottenburg

Rund um Richard-Wagner- und Gierkeplatz sind Luxussanierungen nur noch mit Genehmigung des Bezirks erlaubt. Foto: Jörg Krauthöfer

Luxusmodernisierungen und die Umwandlung  von Mietwohnungen in Eigentum sind in Milieuschutz-Gebieten nur noch mit Genehmigung möglich.

Von Isabell Jürgens

Um die Mieter in der Berliner Innenstadt vor der Verdrängung aus ihren angestammten Kiezen zu schützen, haben sechs Berliner Bezirke insgesamt 33 Kieze zu „Milieuschutzgebieten“ erklärt. Zehn dieser Gebiete liegen in Pankow, acht in Friedrichshain-Kreuzberg, je fünf in Mitte und Neukölln, vier in Tempelhof-Schöneberg und eines in Treptow-Köpenick. Nur ein Innenstadt-Bezirk hinkte bislang hinterher: In Charlottenburg-Wilmersdorf gibt es kein einziges Schutzgebiet. Das soll sich jetzt ändern.

Wie Oliver Schruoffeneger, der grüne Baustadtrat des Bezirks der Berliner Morgenpost sagte, sollen die Gegenden rund um den Mierendorffplatz sowie um den Gierke- und Richard-Wagner-Platz mit jeweils rund 15.000 Einwohnern künftig unter die sogenannte soziale Erhaltungsverordnung fallen. In diesen beiden Gebieten dürfen nach in Kraft treten der Verordnung nur noch dann Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt werden oder Hauseigentümer Luxussanierungen vornehmen, wenn der Bezirk es genehmigt. Als Luxus gilt etwa der Einbau einer Gästetoilette oder der Anbau eines zweiten Balkons. Im Zuge einer Sanierung oder Modernisierung dürfen zudem große Wohnungen nicht mehr geteilt oder kleinere zusammengelegt werden. Extreme Mietsteigerungen und die damit verbundene Verdrängung der angestammten Bewohnerschaft sollen so verhindert werden.
„Wir haben 2014 mit den Voruntersuchungen begonnen“, sagte der Baustadtrat. Denn damit ein Kiez als soziales Erhaltungsgebiet ausgewiesen werden darf, muss nachgewiesen werden, dass der drastische Eingriff in das Eigentumsrecht „zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung“ gerechtfertigt ist, wie es in Paragraf 172 des Bau-Gesetzbuches heißt.

Schnellere Umsetzung scheitert am Personalmangel

2015 beauftragte das Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf deshalb das Gutachterbüro Argus GmbH mit detaillierten sozialen Studien. „Im Ergebnis erfüllten dann zwei Gebiete alle Voraussetzungen“, so Schruoffeneger.

Anwohner des Mierendorffplatzes sollen vor Verdrängung geschützt werden. Foto: Jörg Krauthöfer

Obwohl die Ergebnisberichte seit Ende 2016 vorliegen, wird der Erlass der Verordnungen für die beiden Wohngebiete noch monatelang dauern: „Uns fehlt schlicht das Personal“, bedauerte Schruoffeneger. Denn ab dem Tag der Festsetzung müsse jede bauliche Maßnahme in den Schutzgebieten sowie jeder Immobilienverkauf geprüft und entsprechend beschieden werden. Schruoffeneger setzt seine Hoffnungen nun auf die senatseigene AG Ressourcen, die sich um Personalausstattung der Bezirke kümmert. Diese tage Mitte kommender Woche: „Ich gehe davon aus, dass 30 bis 40 Stellen pro Bezirk bewilligt werden“, so der Stadtrat. Charlottenburg-Wilmersdorf werde dann zwei dieser neuen Stellen für den Milieuschutz abstellen. Die Stellenausschreibung erfolge dann frühestens im März, sechs Monate dauere voraussichtlich die Besetzung. „Im Spätsommer oder Herbst können wir dann endlich die Verordnung in Kraft setzen“, sagte Schruoffeneger.

Bezirk will noch weitere Gebiete festsetzen

Bei den zwei Gebieten soll es im Bezirk nicht bleiben, verrät der grüne Stadtrat. Sowie die beiden Schutzgebiete festgesetzt sind, werde gleich mit der nächsten Überprüfung weitergemacht. Dann solle Charlottenburg-Nord in Richtung Jungfernheide in den Fokus genommen werden.
Keinen Schutz wird es dagegen für den Klausnerplatz nahe dem Schloss Charlottenburg geben, obwohl das Gebiet bei der Wahl 2016 ausdrücklich in der Koalitionsvereinbarung von SPD, Grünen und Linken erwähnt wurde. Zudem hatte ein Einwohnerantrag sich für ein soziales Erhaltungsgebiet im Quartier eingesetzt.

Klausnerkiez erfüllt nicht die Anforderungen

Die Prüfung, so Schruoffeneger, habe aber ergeben, dass der Klausnerkiez die Voraussetzungen nicht erfülle. Das K.o.-Kriterium, das zum Ausschluss geführt habe, sei der hohe Anteil von mehr als 30 Prozent landeseigener Wohnungen im Kiez gewesen, so der Stadtrat.
Die Ausweisung von Milieuschutzgebieten ist nicht unumstritten. Zum einen bestehe die Gefahr, dass Investoren in die Nachbarkieze ausweichen und sich die Situation für die Mieter dort verschlechtere. Der Haus- und Grundbesitzerverband sowie auch CDU-Politiker kritisieren das Instrument zudem, weil es stark in Eigentumsrechte eingreife und Investitionen in den Wohnungsbestand verhindere.
Außerdem führe es auch dazu, dass Berliner daran gehindert würden, sich von Mietsteigerungen unabhängig zu machen oder für das Alter vorzusorgen. Familien, die gerne im angestammten Kiez Eigentum erwerben wollten, würden zudem wegziehen, gibt der Immobilienverband IVD zu bedenken.

 

Kommentare

  1. Leider war dies zu erwarten, da das Resort Bauen und Stadtentwicklung in Charlottenburg-Wilmersdorf derzeit von einem grünen Stadtrat abhängt. Dies lässt für die Entwicklung des Bezirks nichts Gutes erwarten.

    Wo Wohnungsbau und Wachstum gefragt sind, setzen Grüne regelmäßig auf Widerstand durch wuchernde Vorschriften. Das Mantra Milieuschutz steht exemplarisch für die grüne Wagenburgmentaltität, die nur denen hilft, die schon eine Wohnung haben, aber die fernhält, die eine wachsende Stadt willkommen heißen sollte. Dieser Milieuschutz macht den Bezirk zur geschlossenen Gesellschaft.

    Charlottenburg-WIlmersdorf droht Besitzstandswahrung und Blockade. Im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg lässt sich dies gut beobachten: Weiter steigende Mieten durch künstlich knapp gehaltenem Wohnraum.

    Es ist geradezu paradox, dass die Grünen sich dabei immer wieder als Bewahrer jener bürgerlichen Baukultur gerieren, die im 19. und frühen 20. Jahrhundert niemals möglich gewesen wäre, wenn grüner Geist die Stadtentwicklung schon damals geprägt hätte. Es geht auch am Wohnungsmarkt nicht darum, einen viel zu kleinen Kuchen zu verteidigen. Es geht darum, neue Wohnungen zu ermöglichen, also mehr Kuchen zu backen. Die Instrumente sind vorhanden -und sie müssen nicht zu Lasten von Grünflächen gehen: Dachgeschossausbau und Lückenschluss sind nur zwei Beispiele. Und selbstverständlich eine personell gut ausgestattete Verwaltung, die Baumaßnahmen unterstützt, anstatt sie zu verzögern – und damit letztendlich zu verteuern.

    Im Charlottenburger Norden, ja selbst am Dreieck Funkturm (z. B. dem sog. Westkreuzpark), gibt es potentielle Entwicklungsgebiete. Diese gilt es zu nutzen, um der Idee von der wachsneden Stadt auch Raum zu geben.

    • Das Argument, man könne um den Markt zu entspannen einfach „mehr Kuchen … backen“ und dies „nicht zu Lasten von Grünflächen“, sondern im „Dachgeschossausbau und Lückenschluss“, geht fehl. Was in diesem Segment verfügbar ist, spielt sich fast ausschließlich im Höchstpreissegment ab, da diese Flächen sich weitestgehend im Privatbesitz befinden und daher nur zu Höchstpreisen erworben werden können, so dass schon der Grundstücksanteil an den Erstellungskosten eine Errichtung ins mittlere oder gar untere Preissegment hinein unmöglich macht. Dieses Argument ist offensichtlich ideologisch oder kenntnisfrei oder beides. Der Verzicht auf Milieuschutz führt natürlich auch zu einer Art „geschlossener Gesellschaft“, nämlich die der Vermögenden (als Beispiel darf leider die Leonhardtstraße und Umgebung herhalten, die mehr und mehr unter die Räder schwerer, schwarzer SUV und Limousinen)und man darf sich also zurecht fragen, welche geschlossene Gesellschaft weshalb das größere Recht hat, in den innerstädtischen Bezirken zu leben. Der von Herrn Heyne aufgezeigte Weg proklamiert offensichtlich das Recht des wirtschaftlich Stärkeren und versucht zu suggerieren, der Markt regele auch soziale Fagen. Wer trotz aller Orten sich erhebender Populismus-Hydra immer noch nicht verstanden hat, dass der Markt genau das nicht leistet (und auch nicht leisten kann, das ist nicht seine Aufgabe), setzt Demokratie aufs Spiel zugunsten von Gruppeninteressen und beweist einmal mehr, was Wirtschaftswissenschaftlern rund um den Globus langsam aber umso deutlicher dämmert: Wer auf hemmungs- und steuerungslose Einzel- und Gruppenegoismen (vulgo: Neoliberalismus) setzt, tut das zu Lasten von Demokratie und langfristiger Freiheit. Trump lässt grüßen! Diese Art enthemmte Entsteuerung von Ökonomie ist die Basis für Protktionismusverheißungen nach Muster des obsiegenden US-Autoritarismus (dass die Masse derer, die ihm seine Stimme gegeben haben, am Ende die sein werden, die er als Erste und am schamlosesten ausweidet, werden die wiederum erst als Letzte merken.)

      Die übrigen, vorgeschlagenen Flächen zur ‚Mehrkuchenproduktion‘ sind in Nutzungen und Widmungen befangen. Vor der reinen Bauzeit forderten hier Änderungen von Flächennutzungs- und Bebaungsplänen und zivilrechtliche Gestaltungen (Kündigungen von Kleingartenkolonien, Entschädigungen, mit erfahrungsgemäß langwierigen gerichtlichen Auseinandersetzungen etc.)jahrelange Vorlaufzeiten. Bis dahin sind schutzbedürftige und -würdige Milieus längst von solchen verdrängt, die sich dank Zahlungskraft gut durchsetzen und selbst schützen können.
      Milieuschutz kann also auch oder gerade in marktwirtschaftlichen Zusammenhängen ein durchaus zulässiges und sinnvolles Instrument sein. Ich würde empfehlen, ihn von vorn herein durch zeitliche oder inhaltlich messbare Parameter (z.B. Leerstandsraten) zu begrenzen. Auf jedenfall sollten Gesellschaften sich solche Instrumente erhalten, denn sie haben sich Regierungen gewählt, damit sie steuern. Ansonsten wären sie nur da, um die eigenen Machtinteressen zu bedienen: eben autoritär.

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